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购商品房定金返还的情况有哪些

当今社会，房子是刚性需求，所以即使在房价居高不下的情况下，购房者还是热情高涨。那么在购房中，购房者在交付定金后，如因种种原因未能与开发商签订正式的房屋买卖合同时，开发商往往因此而拒绝返还购房者已交付的定金。当遇到购房定金纠纷怎么办，购房定金返还的情况有哪些呢？今天由我给大家做出相应的分析和指导。郑州商品房买卖律师_二手房买卖专业律师_房屋买卖合同纠纷律师
一、一般来说，购房者在签订认购书给付定金的时候，与开发商未就主合同的主要内容达成一致，而事后双方不能就主合同主要内容达成协议，则购房定金通常应当返还购房者。郑州商品房买卖律师_二手房买卖专业律师_房屋买卖合同纠纷律师
定金有立约定金(订约定金)、成约定金、解约定金、证约定金、违约定金等各种类型。但在较高人民法院担保法**解释施行之前，我国法律规定的主要是指违约定金。而担保法解释承认了除违约定金以外的其它类型定金的效力，其中**百一十五条就是对立约定金的明确规定。立约定金也可以被称为是主合同的订立而签订的从合同，特点在于，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有联系。在主合同订立之前就已成立。凡在认购书、意向书一类协议中设定立约定金的，其法律效力自当事人实际交付定金时产生，在其所担保的立约行为没有发生时，违反承诺的一方当事人就应当受到定金处罚。因此，我们认为，在实践中不能把认购书、意向书中约定的定金性质都认为立约定金，否则对购房者较为不利。如：因开发商提出的一些不合理的条件或基于恶意，导致购房合同不能签订而让购房者承担定金不能返还的后果是有违公平原则的。
二、严格以认购书约定的条件为准，可区别于以下几种情况：
（一）如果开发商在签订主合同时，提出与认购书约定的不同的条件致使主合同不能签订的，开发商应当承担违反认购协议的违约责任，依照担保法的规定，开发商应当向购房者双倍返还定金；再次，如果开发商和购房者双方就认购书约定的条件之事项未能达成一致 ，导致不能签订主合同的，开发商应当返还购房者定金。
（二）如果认购书并没有明确约定房屋的价格、面积、户型结构等具体条件，而是把这些内容留待签订正式的商品房预售或销售合同再行协商，而开发商与购房者又未能就此协商一致，从而导致双方未能签订主合同的，则开发商应当将定金返还购房者。郑州商品房买卖律师_二手房买卖专业律师_房屋买卖合同纠纷律师
（三）如果认购书已经将以后要签订的主合同的条件作了明确具体的约定，而购房者应当承担违反认购协议的违约责任。此种情况下，开发商可以不予返还购房者定金。
三、开发商在未取得商品房预售许可证、销售许可证的情况下，与购房者签订认购协议的行为是违反法律规定的无效民事行为，开发商应当如数返还购房者定金。
所以，当购房者遇到如上问题的时候，一般情况下较终因为各种原因而未买到房子，本身已经浪费了不少时间，如果还因此而损失一笔钱财，确实让人“闹心”。那么，如果我们在遇到此类问题时，要注意及时请教一下有过购房经验的人，当然比起一般的购房者来说，律师的经验是较丰富的也是较专业的。如果因为购房定金与开发商发生纠纷，那么及时向专业的房地产律师咨询，维护自身的权益。郑州商品房买卖律师_二手房买卖专业律师_房屋买卖合同纠纷律师